Mất cân đối nhà giá thấp và cao cấp
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nhìn lại các năm trước, dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ luôn ở mức rất cao. Cụ thể, năm 2020 là 19% và năm 2021 là 19,9%.
Tại hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản mới đây do Ngân hàng Nhà nước tổ chức, Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định: Các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được tín dụng cho vay theo đúng quy định. Ngân hàng Nhà nước không có văn bản nào chỉ đạo “siết” mà là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có tỷ lệ rủi ro cao, ví dụ như đầu cơ, kinh doanh phân khúc lớn…
Như vậy, rõ ràng tín dụng không phải là nguyên nhân duy nhất “làm khó” thị trường bất động sản. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường hiện nay đang có tình trạng lệch pha cung – cầu, mất cân đối giữa các sản phẩm phân khúc giá thấp và cao cấp. Khảo sát trong vòng 5 năm gần đây, căn hộ được coi là cao cấp có giá từ 35 triệu đồng/m2 trở lên chiếm gần 57% thị trường. Số lượng căn hộ bình dân giảm mạnh, từ mức 29% (12.495 căn) năm 2017 xuống còn 1% (163 căn) vào năm 2020. Vào quý 1/2021, tỷ lệ căn hộ bình dân rất thấp, trên thị trường gần như vắng bóng nhà giá rẻ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định: “Chẳng những thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, mà còn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Cho nên rõ ràng cơ hội để tạo lập nhà ở rất khó khăn trong những năm gần đây”
Chủ động tự cứu mình
Ngoài tín dụng ngân hàng, một kênh huy động vốn trên thị trường bất động sản là trái phiếu. Trong hai năm 2020 - 2021, doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 450.000 tỷ đồng trái phiếu, chủ yếu là trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn chỉ khoảng 3,5 năm. Kênh trái phiếu chững lại vào năm 2022 vì sai phạm bị khởi tố liên quan đến các vụ việc của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… Việc xử lý sai phạm liên quan đến trái phiếu cho thấy những lỗ hổng, sự bất ổn của dòng vốn và tính minh bạch trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong năm 2023 sẽ có khoảng hơn 119.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn. Nói về khó khăn của kênh trái phiếu, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng: Thời điểm này chỉ còn hy vọng những trái chủ cũ hồi tâm chuyển ý, tiếp tục tin tưởng doanh nghiệp. Thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm nhà đầu tư nước ngoài.
“Phải kêu gọi nhanh những quỹ đầu tư nước ngoài. Quan trọng chúng ta đã đi tìm họ chưa và có chứng minh được để cho họ quan tâm hay không. Đi tìm nhà đầu tư mới thay vì cứ bám víu trái chủ là nhà đầu tư cũ” - ông Nguyễn Quốc Bảo nói.
Ngoài chuyện vốn, vấn đề vướng mắc lớn nhất hiện nay của các dự án bất động sản là pháp lý. Đây là vướng mắc của 116 dự án bất động sản đang được chính quyền TP.HCM tập trung để tháo gỡ dứt điểm. Trong đó, có nhóm vướng mắc liên quan đến việc rà soát của Thanh tra Chính phủ, kiểm toán, kiểm tra hồ sơ. Ngoài ra, còn có nhóm vướng mắc liên quan đến thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo Luật Đầu tư. Mới đây, UBND TP.HCM đã họp với 6 doanh nghiệp bất động sản có chung vướng mắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất.
Vấn đề pháp lý cần phải có thời gian để tháo gỡ, do đó thời điểm này doanh nghiệp phải chủ động tìm giải pháp tự cứu mình.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng: “Các doanh nghiệp lớn đều có kế hoạch, định hướng để quy hoạch lại vấn đề tài chính, vấn đề pháp lý cũng như các vấn đề liên quan đến dự án. Cần có kịch bản, sự chủ động và dự phòng cho mình trong những giai đoạn khó khăn”.
Có thể thấy, việc kiểm soát tín dụng chỉ là một phần trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản như hiện nay. Về những vấn đề liên quan đến pháp lý, đây là việc các doanh nghiệp phải nghiêm túc nhìn nhận lại và chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật. Để tồn tại và vượt qua giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp cần chủ động tái cơ cấu, tái cấu trúc lại chính mình cho phù hợp với cơ chế vận hành của thị trường./.
