Lô đất trúng đấu giá cao gấp 18,2 lần giá khởi điểm
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi - thẳng thắn nói, việc đất đấu giá vượt 100 triệu đồng/m2 như những phiên vừa qua tại Hoài Đức và Thanh Oai là bất thường.
"Trong điều kiện các yếu tố như hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết không có sự thay đổi; cũng không có đột biến về dự án đầu tư hay thu hút các dự án đầu tư lớn có tiềm năng tạo nhiều việc làm và nguồn thu ngân sách lớn; không có sự đột phá về khách du lịch hay giao thương thương mại giữa vùng đó với các nơi để tương lai có thể quy tụ được lượng lớn số người đổ về sinh sống, kinh doanh, đầu tư sản xuất thì không có cơ sở gì để giá đất có thể tăng quá cao so với giá thị trường. Chắc chắn ẩn chứa bên trong là sự bất thường", ông Huy nói.
Cùng quan điểm, Phó GS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng mức giá trúng đấu giá lên tới 100 triệu đồng/m2 đã phản ánh “sức nóng” của thị trường đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, xét về giá trị thì mức giá quá cao vì hạ tầng xã hội xung quanh khu đấu giá hạn chế.
Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam), chỉ cần so sánh với giá đất trên thị trường sẽ thấy mức trúng đấu giá đất lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 là không đúng với giá trị thật.
Đơn cử như ở Thanh Oai, đất đấu giá cao nhất lên đến 100,575 triệu đồng/m2, trong khi cùng nằm trên địa bàn này, đất ở khu đô thị Thanh Hà với hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm hơn nhưng giá cũng chỉ dao động trong khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2.
Hay tại khu đô thị An Khánh (Hoài Đức) có giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2 mà người mua có cả đất và nhà. Mức giá này thua xa mức 133,3 triệu đồng/m2 vừa thiết lập trong phiên đấu giá ngày 19/8.
"Không có lý gì mà đất đồng không mông quạnh lại có giá cao đột biến như thế", ông Toản nhấn mạnh.
Ông Toản cũng dự đoán, giá đất nền có thể tăng do thị trường đang khan hiếm nguồn cung, nhất là sản phẩm phục vụ đầu tư. Có thể thấy hiện giá chung cư ở Hà Nội đang ở đỉnh, trong khi không có nhiều sản phẩm mở bán, đất nền dự án xung quanh thành phố gần như không có hàng mới, chủ yếu là hàng thứ cấp. Trong khi đó, luật mới có hiệu lực đã hạn chế hoạt động phân lô, bán nền dẫn đến tình trạng người dân đổ xô tham gia 2 phiên đấu giá đất vừa qua.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, phân tích: giá đất nội đô rất cao nên các nhà đầu tư tìm về các khu vực vùng “trũng” để đầu tư là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, giá đất đấu giá vừa qua chắc chắn có phần “ảo”. Bởi vì Thanh Oai chưa phải là địa điểm ưa thích của giới đầu tư đất, vì thế mức giá 52 - 100 triệu đồng/m2 tại xã Thanh Cao (Thanh Oai) là hư cấu so với giá trị thực tế.
Theo khảo sát tại các website mua - bán bất động sản, giá đất bình quân tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai dao động ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2. Trong đó, giá đất tại một số ngõ, ngách tại đây dưới 25 triệu đồng/m2.
"Theo quan điểm của tôi, giá đất đấu giá quá cao phi thực tế có thể là chiêu trò của “cò” đất", ông Tuấn nói.
Thị trường đang bị thao túng
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khuyến cáo, đấu giá đất đang bị lợi dụng để thao túng thị trường. Điều này sẽ làm lũng đoạn thị trường, khiến thị trường bị méo mó, ảnh hưởng tiêu cực đến nhà đầu tư.
"Mặc dù đã có quy định pháp luật về việc đấu giá đất nhưng vẫn có những lỗ hổng, nhất là việc lợi dụng các hoạt động đấu giá để trục lợi, thao túng thị trường và chưa có quy định gì để xử lý", ông Đính cho hay.
Bằng chứng là thời gian qua, giới đầu tư bất động sản có nhiều chiêu bài để thổi giá, tạo cơn sốt đất, nhằm thu được lợi nhuận cao trong các hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại đất đai.
Một số nhà đầu tư cố tình trả giá "trên trời", cao gấp nhiều lần giá thị trường, nhưng sau đó bỏ cọc, làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, nguyên nhân giá cao phi thực tế là do đội “cò” làm giá, sau khi ôm đất trước đó đã hét giá để tạo mặt bằng mới nhằm đem bán các khu đất xung quanh đã đầu tư để thu lời.
Đấu giá đất chủ yếu là cuộc chơi của các nhà đầu cơ. Thực tế các đợt “sốt” đất thời gian qua cho thấy chiêu trò mà các nhà đầu cơ, môi giới thường sử dụng nhằm mục đích kiếm lời. Nhiều nhóm người ôm đất sẽ thông qua các phiên đấu giá trong khu vực để đẩy giá tạo mặt bằng cao hơn. Trường hợp những lô đất đấu trúng nếu không bán được sớm, có thể họ sẽ bỏ cọc.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cũng nhấn mạnh, hiện tượng trả giá cao trong các phiên đấu giá để thổi giá bất động sản là tình trạng khá phổ biến. Không ít người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó bỏ cọc, thoát hàng ra để chốt lời.
“Theo quan điểm của tôi, giá đất đấu giá quá cao phi thực tế có thể là chiêu trò của “cò” đất. Bởi vì theo quy định, khi tham gia đấu giá, người mua đất phải đặt cọc 20% giá khởi điểm. Có nhiều trường hợp “cò” đất đấu giá lên cao sau đó hủy cọc, chấp nhận mất 20% giá trị đặt cọc trước. Mục đích là giá đất tại khu vực đó lên cao nhằm bán kiếm lời, đây gọi là thủ thuật “thả con săn sắt bắt con cá rô”, thực tế có rất nhiều trường hợp trước đó đấu giá cao xong bỏ cọc”, ông Tuấn nói.
Ông Tuấn nhấn mạnh, hành vi này là thao túng thị trường bất động sản và nguy hiểm cũng không kém hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời.
Ông Tuấn dẫn chứng về việc thị trường bị bóp méo, thao túng: sau nhiều ngày “thổi giá” nhưng không bắt được “sóng” nhà đầu tư, phần lớn các lô đất đấu giá tại Thanh Oai đã được những người đầu cơ, môi giới bất động sản “ngả bài” hạ giá bán chênh xuống còn 90 triệu đồng đến 200 triệu đồng/lô đất.
Mới đây, 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được đấu giá thành công. Giá trúng cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng). Trước đó, khoảng 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai cũng có giá cao nhất lên tới 100 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, theo khảo sát, giá đất xung quanh vị trí khu đấu giá tại 2 huyện này chỉ khoảng vài chục triệu đồng/m2.
