Cùng góp ý về dự thảo Nghị quyết này, đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai) đặt vấn đề: "Giá bất động sản tăng phi mã, người lao động, cán bộ công chức không ăn gì cả thì cũng mất vài trăm năm mới mua được nhà. Vậy tại sao cơ chế trong Nghị quyết này không được áp dụng với nhà ở xã hội mà chỉ có nhà ở thương mại?".
Đại biểu đề nghị cần cân nhắc phạm vi thí điểm, hạn chế tình trạng đầu tư đất đai, thu gom đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, phải có các giải pháp chống tình trạng hợp thức hóa mua gom đất đai, như vụ Công ty địa ốc Alibaba.
Đại biểu Đỗ Huy Khánh (đoàn ĐBQH Đồng Nai) cũng bày tỏ trăn trở về việc tại nhiều địa phương, nhà ở thương mại được xây dựng rất nhiều, không ít khu nhà ở thương mại xây xong không có người ở. Trong khi đó, người dân có nhu cầu thực sự là nhà ở xã hội thì nguồn cung lại có quá ít.
"Nhà ở thương mại xây rất nhiều nhưng không có người ở, đa phần mua bán qua lại trên giấy tờ để thu lời. Vậy tại sao không tập trung cho nhà ở xã hội, dành cho người thu nhập thấp, không đủ tiền để mua nhà ở thương mại?", đại biểu Khánh đặt câu hỏi và đề nghị xem xét, tháo gỡ vấn đề này.
Góp ý kiến về phạm vi điều chỉnh, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho biết thống nhất theo tờ trình là áp dụng phạm vi trong toàn quốc. Bởi lẽ nếu thí điểm phải thực hiện thí điểm công khai hết.
"Nếu chúng ta áp dụng chỉ trong một số tỉnh, thành phố còn một số tỉnh khác không áp dụng sẽ dễ tạo ra cơ chế xin - cho và thắc mắc tỉnh anh được, tỉnh tôi không được", ông Hòa nói.
Song, nêu thực trạng thời gian qua tình hình bất động sản diễn biến phức tạp, đại biểu Hòa chỉ ra trên thực tế có những trường hợp doanh nghiệp đã xây dựng nhưng bị sai phạm mà không hợp thức hóa, rất lãng phí nguồn lực xã hội, đất nước.
"Mặc dù không phải ngân sách của nhà nước, nhưng doanh nghiệp cũng là nguồn lực của xã hội. Doanh nghiệp họ cũng phải đi vay ngân hàng, doanh nghiệp "chết" thì kéo theo ngân hàng cũng "chết", ông Hòa nói và cho rằng đây là vấn đề quan trọng, cần thiết để ban hành dự thảo nghị quyết này.
Trước đó, dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được báo cáo trước Quốc hội. Mục đích xây dựng Nghị quyết là nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.
Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Về loại đất, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện: phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
Các dự án thí điểm nhà ở thương mại phải tuân thủ quy hoạch
Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu nêu, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, mục đích của việc ban hành nghị quyết nhằm bổ sung phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.
Bộ trưởng cũng lý giải về cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại. Theo đó, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2015 đã hạn chế 2 hình thức tiếp cận đất đai (hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức đang có quyền sử dụng đất xin chuyển mục đích) để thực hiện dự án nhà thương mại.
Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn. Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20ha, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Dự án như vậy cũng không thuộc diện được thỏa thuận nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất, nếu như trong diện tích không có đất ở.
"Mục đích ban hành nghị quyết này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc hiện nay, xảy ra với tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là các tỉnh nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô khu đô thị 20ha trở lên. Các dự án còn lại không có phương thức tiếp cận đất đai nên không thể thực hiện được nên rất cần thiết phải ban hành nghị quyết này. Do vướng mắc trên phạm vi cả nước, nên cần thực hiện trên phạm vi cả nước để bảo đảm công bằng, khắc phục cơ chế xin - cho", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Vấn đề về để đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cũng như lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Trong các quy hoạch, kế hoạch đã xác định có bao nhiêu diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó bao gồm cả các diện tích đất để thực hiện các dự án theo nghị quyết này cũng như các dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
"Như vậy, dù thực hiện theo Luật Đất đai hay thực hiện theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết này, tất cả các dự án đó đều phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng", Bộ trưởng nói.
