Không phải chung cư chuyển sang sở hữu có thời hạn
Một trong những vấn đề được quan tâm sau khi Nghị quyết 21 được ban hành là quy định liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư. Trên thị trường xuất hiện thông tin cho rằng trước Nghị quyết 21, người dân mua chung cư được sở hữu lâu dài, trong khi sau Nghị quyết 21, căn hộ sẽ chuyển sang sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, cách hiểu này không đúng với tinh thần của Nghị quyết 21.
Theo ông, cần phân biệt rõ đâu là nội dung mới, đâu là những quy định đã có nhưng được tiếp tục hoàn thiện. Việc này đặc biệt quan trọng bởi những cách hiểu không chính xác về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể tạo tâm lý không phù hợp cho người mua nhà và tác động tới thị trường bất động sản.
"Vấn đề cốt lõi nằm ở việc phân biệt giữa niên hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Niên hạn sử dụng liên quan đến tuổi thọ, chất lượng và khả năng tiếp tục bảo đảm an toàn của tòa nhà. Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản của chủ sở hữu. Hai khái niệm này không đồng nhất. Vì vậy, việc một chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của người dân tự động chấm dứt. Vấn đề quan trọng là pháp luật phải quy định rõ quyền của chủ sở hữu được thực hiện như thế nào trong trường hợp công trình phải phá dỡ, xây dựng lại", TS. Phan Đức Hiếu nhấn mạnh.
Niên hạn công trình khác với quyền sở hữu căn hộ
Theo TS. Phan Đức Hiếu, định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư thực tế không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý công trình khi không còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu trong trường hợp chung cư xuống cấp, phải tháo dỡ và xây dựng lại cần được xác định cụ thể hơn. Nghị quyết 21 được nhìn nhận là bước tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý này.
Theo đó, cần làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xây dựng, phát triển công trình mới.
Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với những khu chung cư cũ đang cần cải tạo, xây dựng lại. Trong nhiều năm, việc cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn do liên quan đến nhiều vấn đề như quyền lợi của chủ sở hữu, trách nhiệm của các bên, phương án xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính. Khi các quyền này được xác định rõ hơn, quá trình xử lý chung cư hết niên hạn sẽ có thêm cơ sở pháp lý để triển khai.
Hết niên hạn chung cư, quyền của người dân được thực hiện thế nào?
Một câu hỏi được đặt ra là: "Nếu một tòa chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bảo đảm quyền lợi như thế nào?". Theo chuyên gia, định hướng được nêu trong tài liệu, chủ sở hữu cần được làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xây dựng mới. Như vậy, trọng tâm không nằm ở việc “còn hay mất” quyền sở hữu căn hộ sau một khoảng thời gian nhất định, mà là xác định cơ chế thực hiện quyền tài sản khi công trình cũ không còn tồn tại.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng pháp luật cần làm rõ các quyền này để bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ không nên được hiểu đơn thuần dựa trên tuổi thọ hay niên hạn của tòa nhà. Khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng, cần có cơ chế rõ ràng để xử lý quyền đối với căn hộ, quyền đối với đất và quá trình xây dựng công trình mới. Bên cạnh đó, trách nhiệm, chi phí và quyền lợi của các chủ sở hữu khi chung cư được xây dựng lại cũng cần được quy định cụ thể. Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế tình trạng phát sinh khoảng trống pháp lý hoặc cách hiểu khác nhau trong thực tế.
Một nội dung khác đáng chú ý là khái niệm niên hạn sử dụng nhà chung cư. Theo chuyên gia, nhà chung cư có thể được xem xét trên hai phương diện: niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Do đó, việc quy định và thể hiện niên hạn nhà chung cư cần được nghiên cứu kỹ để vừa bảo đảm yêu cầu quản lý chất lượng công trình, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu.
TS. Phan Đức Hiếu cũng lưu ý: "Việc thể chế hóa các quy định liên quan đến nội dung này còn nhiều thách thức, trong đó có vấn đề cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận. Ở góc độ thị trường, quy định rõ về niên hạn và chất lượng công trình cũng có thể tạo động lực nâng cao chất lượng xây dựng. Khi người mua có thêm thông tin để đánh giá chất lượng và khả năng sử dụng của công trình, các nhà phát triển bất động sản có thể phải chú trọng hơn tới chất lượng sản phẩm để tăng sức cạnh tranh".
Bên cạnh câu chuyện quyền sở hữu nhà chung cư, Nghị quyết 21 còn đặt ra những định hướng đáng chú ý về đất đai. Theo TS. Phan Đức Hiếu, một trong những điểm quan trọng là xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.
Từ cách tiếp cận này, đất đai không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ quản lý tài nguyên mà còn là nguồn lực tác động trực tiếp tới khả năng tiếp cận, chi phí và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế. Nghị quyết định hướng quyền sử dụng đất cần được phân bổ cho những chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất. Việc phân bổ phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Trong đó, quỹ đất được định hướng ưu tiên cho một số lĩnh vực có ý nghĩa đối với phát triển kinh tế - xã hội như phát triển chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án được ưu đãi để thu hút đầu tư, y tế và giáo dục.
Một nội dung khác được nhấn mạnh là chi phí đất đai. Theo TS. Phan Đức Hiếu, nếu đất đai được coi là một yếu tố đầu vào quan trọng thì chi phí đất cao sẽ tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm và dịch vụ. Vì vậy, Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu đưa chi phí về đất đai về mức hợp lý nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Hai định hướng về tài chính đất đai được nhấn mạnh gồm việc Nhà nước quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển và có chính sách thu tiền sử dụng đất phù hợp đối với những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, Nhà nước cần có chính sách tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng hoặc bị giữ lại nhằm chờ tăng giá. Những định hướng này hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng đất bị bỏ không hoặc bị găm giữ trong thời gian dài.
