Sau thời gian dài tăng liên tục, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại. Tuy vậy, theo các chuyên gia, giá sẽ khó giảm sâu đồng loạt do chi phí phát triển dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng đến xây dựng, vốn vay và các nghĩa vụ tài chính vẫn ở mức cao.
Khó giảm sâu đồng loạt
Báo cáo quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025. Bình quân 6 tháng đầu năm, mức giá đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m²; riêng TP.HCM đạt khoảng 108 triệu đồng/m².
Theo VARS IRE, chi phí đất đai, tài chính và xây dựng tiếp tục tác động đáng kể đến giá bán. Trong khi đó, nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, khiến nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân còn khan hiếm.
Đối với các dự án cần giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn, quá trình thương lượng kéo dài có thể làm tăng chi phí bồi thường, chi phí vốn và thời gian triển khai. Giá vật liệu, nhân công, thiết bị cũng biến động theo từng thời điểm, ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư.
Bên cạnh đó, lãi suất tăng hoặc tốc độ bán hàng chậm có thể khiến chi phí tài chính của chủ đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, doanh nghiệp không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang người mua. Khi sức cầu suy yếu, họ có thể phải giảm lợi nhuận, tăng ưu đãi hoặc điều chỉnh giá để cải thiện dòng tiền.
Do đó, chi phí đầu vào tạo sức ép giữ giá, nhưng không phải mức sàn tuyệt đối cho giá giao dịch. Những dự án có giá bán vượt khả năng chi trả, thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc chịu áp lực dòng tiền vẫn có thể giảm giá.
Về dài hạn, giá bất động sản sẽ phụ thuộc đồng thời vào chi phí phát triển, nguồn cung, sức mua, khả năng tiếp cận tín dụng và chất lượng sản phẩm. Không thể chỉ dựa vào chi phí đầu vào để khẳng định giá sẽ tiếp tục tăng, cũng không nên mặc định thị trường sẽ quay về mặt bằng giá thấp.
Mua nhà không phải cuộc đua “bắt đáy”
Trong bối cảnh này, chuyên gia Trần Thăng Long khuyến cáo, người mua nên chủ động tìm kiếm sản phẩm phù hợp thay vì chỉ chờ giá giảm, nhất là khi nhiều chủ đầu tư tăng cường chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu.
Theo ông Long, ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư có thể áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc phương án thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên, người mua cần tính toán tổng số tiền phải trả, thời gian hỗ trợ và điều kiện đi kèm.
“Một dự án quảng cáo chiết khấu cao chưa chắc có giá cuối cùng hấp dẫn nếu mức giá ban đầu đã cao hơn đáng kể so với sản phẩm tương đương. Ngược lại, dự án có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và tiến độ thanh toán phù hợp có thể mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn”, ông Long nói.
Cũng theo ông Long, với thị trường thứ cấp, người dân và nhà đầu tư cần quan tâm đến giá giao dịch thực tế thay vì chỉ nhìn vào giá rao bán. Những chủ sở hữu cần thu hồi vốn hoặc giảm dư nợ có thể sẵn sàng thương lượng, nhưng mức giá cần được đối chiếu với các tài sản tương đồng về vị trí, diện tích, chất lượng và pháp lý.
Đối với người mua nhà để ở, khả năng chi trả vẫn là yếu tố quan trọng nhất. Ngoài giá mua, cần tính đến khoản trả nợ hàng tháng, chi phí sinh hoạt, phí quản lý và dự phòng tài chính. Một căn nhà đáp ứng nhu cầu sử dụng, có pháp lý đầy đủ và không tạo áp lực quá lớn lên ngân sách gia đình có thể đáng cân nhắc ngay cả khi thị trường chưa chạm đáy.
Với nhà đầu tư, quyết định xuống tiền cần dựa trên khả năng khai thác, cho thuê, thanh khoản và chi phí nắm giữ. Nếu lợi nhuận chủ yếu phụ thuộc vào kỳ vọng giá tăng nhanh, tài sản có thể trở thành gánh nặng khi thị trường đi ngang hoặc giao dịch suy yếu kéo dài.
Còn theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Tuấn, vấn đề không nằm ở việc mua bất động sản ngay hay tiếp tục giữ tiền, mà ở khả năng xác định mức giá hợp lý và kiểm soát rủi ro tài chính. Người mua không nhất thiết phải dự đoán chính xác đáy thị trường, nhưng cần biết mức giá nào phù hợp với giá trị tài sản và khả năng chi trả của mình.
“Diễn biến quý III/2026 cho thấy giá bất động sản đã điều chỉnh tại một số phân khúc, song mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn cao và thị trường tiếp tục phân hóa. Chi phí đất đai, xây dựng và vốn có thể hạn chế khả năng giảm giá sâu trong dài hạn, nhưng không loại trừ những đợt điều chỉnh khi sức mua yếu hoặc áp lực dòng tiền gia tăng”, ông Tuấn nhận định.
Theo ông Tuấn, chiến lược phù hợp không phải mua bằng mọi giá vì sợ bỏ lỡ cơ hội, cũng không phải giữ tiền vô thời hạn để chờ một đợt giảm sâu chưa chắc xảy ra. Người mua nên khảo sát thị trường, so sánh giá giao dịch thực tế, kiểm tra pháp lý và đàm phán điều kiện thanh toán.
Cơ hội nằm ở sản phẩm phù hợp
Khi thị trường chuyển từ tăng “nóng” sang cạnh tranh bằng giá trị thực, lợi thế sẽ thuộc về những người biết lựa chọn sản phẩm phù hợp, thay vì chỉ chờ đợi một mức giá thấp hơn.
Thực tế trên thị trường, các dự án tốt, quy hoạch bài bản của các chủ đầu tư uy tín vẫn có thanh khoản tốt. Người dân, nhà đầu tư cũng tranh thủ lựa chọn những sản phẩm phù hợp cho mình.
Trong năm 2026, dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long là trường hợp được chú ý mạnh mẽ. Theo thông tin được công bố về đợt mở bán, hơn 80% giỏ hàng tại hai phân khu Vịnh Bình Minh 1 và Thiên Đường Nhiệt Đới 1 đã có chủ chỉ sau khoảng 36h. Điều này cho thấy, những dự án có giá trị khai thác cao luôn được săn đón.
Ở quy mô doanh nghiệp, Vinhomes công bố doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 148.000 tỷ đồng, doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt gần 197.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 119% và 42% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp cho biết động lực chính đến từ Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.
Điều đáng quan tâm không chỉ là tốc độ bán hàng. Với một dự án quy mô lớn, giá trị dài hạn phụ thuộc vào khả năng hình thành hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng sau khi dự án đi vào vận hành.
Đối với bất động sản thương mại, đó chính là dòng khách; với nhà ở đó là cư dân; với bất động sản nghỉ dưỡng là khách du lịch và năng lực vận hành. Khi những yếu tố này hình thành, tài sản mới có cơ sở tạo ra dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.
Tính đến tháng 10/2026, dự án Vinhomes Green City tại khu Tây Bắc TP.HCM đã có nhiều hạng mục hoàn thiện và đưa vào vận hành, gồm hồ trung tâm The Green Lake rộng 8 ha, công viên thể thao liên hoàn Pop Art Park quy mô 4,3 ha, Wellness Park 3,65ha cùng hệ thống đường giao thông nội khu.
Dự án thi công thần tốc, dự kiến bàn giao những ngôi nhà đầu tiên từ quý IV/2026, từng bước đón cư dân về sinh sống. Song song đó, hệ thống trường liên cấp Vinschool dự kiến đi vào vận hành từ tháng 4/2027, bổ sung các tiện ích thiết yếu cho đời sống cư dân.
