Nhấn mạnh dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự thảo luật quan trọng, liên quan trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp, thảo luận tại tổ vào sáng nay (22/10), tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nêu rõ yêu cầu phải làm rõ việc áp dụng bảng giá, hệ số cho bồi thường, tiền sử dụng, thuê đất, tránh tình trạng "giá đuổi giá"; đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông, cập nhật.
Mục tiêu dài hạn là giảm khiếu kiện, thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp, người dân và nâng cao khả năng dự báo của thị trường.
Tránh giá đuổi giá
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết, Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết 18 như: bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường; mở rộng quyền người sử dụng đất; thu hồi đất gắn với bồi thường, tái định cư trước. Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt trong bối cảnh thực hiện chính quyền địa phương hai cấp, đã bộc lộ những điểm nghẽn lớn về quy hoạch, định giá, thu hồi, giao và cho thuê đất.
Việc sửa luật lần này hướng tới mô hình luật khung nguyên tắc, kết hợp cơ chế linh hoạt để tránh việc phải sửa đổi liên tục; đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các đạo luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch.
Góp ý cụ thể, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp là ưu tiên hàng đầu để luật có tuổi thọ lâu dài. Quy hoạch phải vận động linh hoạt theo thị trường và thực tế; có cơ chế điều chỉnh chủ động khi thay đổi địa giới hành chính hoặc chiến lược phát triển nhằm tránh ách tắc tiếp cận đất đai — vốn là gốc rễ của nhiều vướng mắc hiện nay.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện thể chế giá đất cân bằng giữa thị trường với sự ổn định, minh bạch. Tuy nhiên, cần giữ nguyên tắc sát thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy, tránh nguy cơ đẩy bảng giá tăng đột biến, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất đội lên cao, khiến dự án đình trệ.
"Bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư; có hệ số điều chỉnh vùng giá trị thửa đất chuẩn rõ ràng. Bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm hoặc linh hoạt hơn là công bố sớm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi có biến động lớn. Bắt buộc kiểm tra độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào. Làm rõ việc áp dụng bảng giá, hệ số cho bồi thường, tiền sử dụng, thuê đất, tránh giá đuổi giá. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông, cập nhật theo thời gian thực. Mục tiêu dài hạn là giảm khiếu kiện, thất thu ngân sách, gánh nặng cho doanh nghiệp, người dân; tạo được dự báo cho thị trường", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Ngăn chặn tình trạng đầu cơ làm méo mó thị trường bất động sản
Quan tâm đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo vệ quyền người dân gắn với hiệu quả dự án, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần bổ sung, làm rõ các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng đặc thù như: khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án khẩn cấp, chính trị, đối ngoại, logistics...
Đối với cơ chế thỏa thuận, khi đạt từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên thì Nhà nước thu hồi phần còn lại, nhưng phải đi kèm điều kiện chặt chẽ về giá thỏa thuận hợp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các hộ còn lại, đặc biệt là trường hợp đất ở lâu đời chưa được cấp sổ. Đồng thời, cần rút ngắn thủ tục thông báo, vận động nhưng bắt buộc phải hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi giao đất; hạn chế tối đa các trường hợp ngoại lệ và phải có cơ chế giám sát chặt chẽ.
Bên cạnh đó, cần lượng hóa cụ thể tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất phải ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tăng cường giám sát xã hội công khai; xử lý dứt điểm các tồn đọng... Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh đây là điểm dễ phát sinh khiếu nại nhất, nếu sửa đổi triệt để sẽ hóa giải các điểm nóng xã hội và kéo dài tuổi thọ của đạo luật.
Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cần tạo sự linh hoạt, cắt giảm thủ tục hành chính; cho phép người sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc thù được linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, áp dụng cho cả dự án cũ. Thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không còn phù hợp như đất trụ sở dôi dư, dự án đặc thù. Bổ sung tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư rõ ràng hơn và đồng bộ với Luật Đầu tư để tránh chồng chéo thủ tục.
Nhấn mạnh các nội dung then chốt để luật có tuổi thọ cao, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nêu rõ yêu cầu phải điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ; việc này do chính quyền địa phương chịu trách nhiệm thực hiện. Cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm từ quy hoạch, hạ tầng do Nhà nước đầu tư, ngăn chặn tình trạng đầu cơ làm méo mó thị trường bất động sản.
Đồng thời, đẩy mạnh chuyển đổi số và dữ liệu: bắt buộc hệ thống thông tin đất đai quốc gia phải hoàn chỉnh, liên thông, công khai; xác định hồ sơ địa chính số là gốc của mọi giao dịch, thu hồi và định giá. Tăng cường quyền giám sát cộng đồng thông qua Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể; thiết lập cơ chế giải quyết khiếu nại độc lập; bảo vệ quyền lợi của tổ chức kinh tế có vốn FDI và người Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách nhất quán, tránh cách hiểu mâu thuẫn.
Về kỹ thuật lập pháp, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu bám sát tinh thần Nghị quyết số 21 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan để rà soát triệt để mâu thuẫn nội tại như khái niệm hộ gia đình, cá nhân; đồng bộ với các luật chuyên ngành; sử dụng ngôn ngữ quy phạm nguyên tắc, song song với việc giao Chính phủ quy định chi tiết linh hoạt theo thực tiễn. Nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, quy định chế tài cụ thể trong phạm vi định giá, thu hồi.
Chủ tịch Quốc hội khẳng định nguyên tắc xuyên suốt: không tư nhân hóa đất đai, không cho phép cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; quyết tâm thực hiện thắng lợi mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
