Bất động sản “ăn theo” metro
Một năm trở lại đây, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến đà đi lên khá rõ, với mức tăng bình quân khoảng 12%. Tuy nhiên, khi “soi” kỹ theo vị trí, bức tranh phân hóa mạnh. Những dự án nằm dọc các tuyến metro ghi nhận mức tăng khoảng 19%, cá biệt có nơi vượt trên 40%.
Câu chuyện không còn là hiện tượng đơn lẻ mà đang hình thành xu hướng. Theo dữ liệu tổng hợp của Batdongsan.com.vn, tại quận Cầu Giấy cũ, các căn hộ trong bán kính 500 m quanh ga tuyến Nhổn - Cầu Giấy tăng trên 40% chỉ trong giai đoạn quý 3/2023 - quý 3/2024.
Một ví dụ cụ thể là Indochina Plaza Hanoi. Nếu như thời điểm quý 1/2024, dự án này được giao dịch phổ biến ở mức 80 - 85 triệu đồng/m2, thì đến quý 1/2025, giá đã lên 97 - 115 triệu đồng/m2.
Tại hành lang phía Tây Nam, tuyến Cát Linh - Yên Nghĩa (2A) là minh chứng. Theo thống kê, Vinhomes Metropolis tăng giá từ 82 triệu đồng/m2 (tháng 11/2021) lên 148 triệu đồng/m2 vào thời điểm tuyến vận hành tháng 8/2024, và đạt 194 triệu đồng/m2 vào quý 4/2025.
Không chỉ phân khúc căn hộ, nhà thấp tầng quanh các tuyến metro cũng ghi nhận mức giá cao hơn 5 - 15% so với khu vực xa ga, theo khảo sát tin đăng trên Nhà Tốt.
Tại khu Tây Hà Nội, dọc tuyến Cát Linh - Hà Đông, giá biệt thự đã chạm ngưỡng 14.000 - 16.000 USD/m2, tương đương khoảng 360 - 419 triệu đồng/m2.
Ở phía Tây, tuyến metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc dù mới trong giai đoạn triển khai cũng tạo hiệu ứng tăng giá rõ rệt. Giai đoạn quý 4/2021 - quý 4/2025, đất nền quận Hoàn Kiếm tăng từ 763 triệu đồng/m2 lên 956 triệu đồng/m2. Nam Từ Liêm tăng từ 70 lên 117 triệu đồng/m2; Hoài Đức từ 46 lên 136 triệu đồng/m2.
Theo định hướng phát triển TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 96,8 km metro vào năm 2030 và phát triển tổng cộng 14 tuyến đường sắt đô thị.
Năm 2025, thành phố đã khởi công thêm tuyến số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Riêng tuyến số 5 được kỳ vọng sẽ tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản dọc hành lang phía Tây khi chính thức vận hành. Một số chuyên gia dự báo giá có thể tăng thêm 30 - 50% nhờ mô hình TOD.
Ngày 22/6, Hà Nội tiếp tục khởi công đồng loạt 5 tuyến metro trọng điểm với tổng vốn đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng, đánh dấu lần đầu tiên thành phố đầu tư đồng bộ nhiều tuyến cùng lúc.
Đừng để tăng trưởng mang tính tự phát
Theo kế hoạch, TP. Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 96,8km metro này vào năm 2030, đồng thời lên kế hoạch các phân kỳ mở rộng sau 2030; định hướng quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050 nêu chủ trương đầu tư 14 tuyến đường sắt đô thị.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của các khu vực đô thị, đồng thời là yếu tố then chốt góp phần làm tăng giá trị bất động sản. Khi tuyến metro đi vào hoạt động, nếu trở thành phương tiện quen thuộc và thu hút được người sử dụng sẽ thúc đẩy không chỉ nhu cầu nhà ở, mà còn cả hoạt động thương mại dọc theo các tuyến này. Kéo theo đó là giá bán và thuê bất động sản cũng đi lên.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thay vì dồn mọi nguồn lực vào trung tâm, phát triển TOD sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng song song, đồng thời giảm tình trạng đầu cơ đất nền ở vùng xa, vốn đang gây "méo mó" thị trường.
Theo kinh nghiệm triển khai TOD từ các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, giá đất quanh các nhà ga thường tăng trung bình 20 - 40%. TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, áp lực giá nhà tại các khu vực trung tâm nội đô khi đó hạ nhiệt rõ rệt nhờ giãn dân tự nhiên và nhà đầu tư dịch chuyển sang bất động sản ven tuyến metro - nơi giá đất còn “mềm”, nhưng tiềm năng tăng giá mạnh.
Cũng theo các chuyên gia, mặc dù sức hấp dẫn của mô hình bất động sản ven metro là không thể phủ nhận, nhưng hiệu ứng này hiện chủ yếu mang tính tự phát, chứ chưa xuất phát từ mô hình bất động sản TOD được quy hoạch bài bản.
Việc TOD có phát huy hiệu quả hay không phụ thuộc lớn vào cách tổ chức không gian và sử dụng đất xung quanh các nhà ga. Nếu quy hoạch không được tích hợp, các khu vực quanh ga rất dễ rơi vào tình trạng tăng mật độ xây dựng nhưng thiếu không gian công cộng, thiếu dịch vụ đô thị, từ đó tạo ra áp lực mới thay vì giải quyết bài toán cũ.
