Các quy định nghiêm ngặt về sạc xe điện chung cư từ 15/12/2026
Nhiều quy định mới liên quan đến khu vực để xe điện, sạc xe điện và đổi pin tại các dự án chung cư đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư 31 sửa đổi Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD) vừa được ban hành.
Thông tư sẽ có hiệu lực từ ngày 15/12/2026, theo đó các chung cư mới và hiện hữu sẽ phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu mới về bố trí khu vực đỗ xe, sạc điện và đổi pin dành cho phương tiện sử dụng điện nhằm tăng cường an toàn phòng cháy chữa cháy trong bối cảnh số lượng xe điện ngày càng gia tăng.
Các khu vực dành cho xe điện phải được bố trí trong phần diện tích dự án đã được phê duyệt, ưu tiên sắp xếp theo thứ tự từ ngoài trời, sau đó là trên mặt đất, tầng bán hầm, đến tầng hầm 1 và các tầng hầm tiếp theo.
Điểm đáng chú ý là cần tách biệt loại xe, bắt buộc phải bố trí riêng biệt giữa khu vực để ô tô điện và khu vực để xe máy điện, xe đạp điện. Khuyến khích tách biệt hoàn toàn xe điện và xe chạy xăng/dầu.
Về hệ thống an ninh, các khu vực xe điện bắt buộc phải có hệ thống báo cháy tự động, camera giám sát truyền dữ liệu về phòng trực 24/24h, đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn.
Đáng chú ý, khu vực để xe ô tô, khu vực để xe mô tô điện, xe máy điện và xe đạp điện phải được phân vùng riêng, tốt nhất nên tách biệt hoàn toàn khu vực để xe điện với xe sử dụng nhiên liệu xăng, dầu nhằm hạn chế nguy cơ cháy lan.
Trường hợp do diện tích khu vực hầm có giới hạn, không thể bố trí riêng biệt thì khu vực để xe hỗn hợp phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho khu vực để xe điện. Khoảng cách tối thiểu giữa các khu vực để xe là 2 m; nếu không bảo đảm được khoảng cách này, phải sử dụng tường hoặc vách ngăn bằng vật liệu không cháy cao tối thiểu 2m.
Khi bố trí trong tầng hầm hoặc bán hầm, mỗi phân vùng không được vượt quá 25 chỗ sạc ô tô điện hoặc 50 chỗ sạc xe máy điện, xe đạp điện. Nếu bố trí trên mặt đất, giới hạn tương ứng là 30 chỗ và 80 chỗ sạc.
Ngoài hệ thống phòng cháy chữa cháy thông thường, khu vực sạc xe điện còn phải được lắp đặt thiết bị cảnh báo khí carbon monoxide (CO) và Hydrofluoric acid (HF), những loại khí có thể phát sinh khi pin lithium-ion gặp sự cố cháy nổ.
Ngoài ra, Thông tư 31 năm 2026 của Bộ Xây dựng cũng quy định công suất danh định của trụ sạc lắp đặt trong tầng hầm không được vượt quá 22 kW. Hệ thống sạc phải có chức năng tự động ngắt điện khi phát hiện bất thường và cho phép ngắt điện khẩn cấp trong trường hợp xảy ra sự cố.
Trong vòng 6 tháng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực, chủ sở hữu hoặc đơn vị được ủy quyền quản lý của các chung cư hiện hữu phải hoàn thành việc rà soát hiện trạng khu vực để xe điện, sạc điện và đổi pin. Trường hợp chưa đáp ứng các quy định mới, phải thực hiện sửa chữa, cải tạo công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đặc biệt riêng đối với khu vực đổi pin xe điện tại chung cư, phải được ưu tiên bố trí ngoài trời hoặc trên mặt đất; chỉ khi không còn phương án phù hợp mới được bố trí tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1. Đồng thời phải có giải pháp cô lập, xử lý hoặc di chuyển thiết bị đổi pin khi không may xảy ra sự cố cháy nổ.
Phát triển hệ thống xe điện cần phải có hành lang pháp lý đi kèm
Chính sự thiếu hụt về một hành lang pháp lý rõ ràng ở thời điểm trước đây khi mới bắt đầu “rục rịch” phát triển giao thông xanh đã đẩy người dân vào thế kẹt, tạo nên những câu chuyện dở khóc dở cười khi xe mua hợp pháp, có giấy tờ đàng hoàng nhưng bước về đến hầm chung cư thì bị bảo vệ chặn lại.
Một số khu chung cư chuẩn bị tâm thế bằng cách lắp đặt sẵn trụ sạc chờ cư dân “rinh” xe điện về sử dụng thì lại bị những cư dân khác cùng khu ngăn cản, đơn vị quản lý vận hành chỉ biết đứng giữa vì nhiều cư dân cũng tỏ ra bức xúc vì không có đủ nơi sạc xe. Một số khu chung cư còn lâm vào cảnh “dở khóc dở cười” khi hai phe cư dân đứng ra kiện, một bên thì kiện vì lắp nhiều trụ sạc dưới hầm sợ cháy nổ, một bên thì kiện thì không cho vận hành sạc xe điện ở khu vực hầm.
Chị Nguyễn Thu Hương ở Nghĩa Đô, Hà Nội chia sẻ: “Tôi mua xe điện từ hơn 1 năm trước nhưng thời điểm đó thực sự để sử dụng khá vất vả, tôi không thể sạc xe điện dưới hầm vì từ ban đầu ở đây không bố trí chỗ sạc, thêm vào đó chịu sức ép từ những cư dân cùng khu nên Ban quản lý cũng không đồng ý cho tôi sạc xe ở khu, tôi buộc phải mang xe sang nhà bố mẹ cách đó 3km để gửi tạm chờ khu xử lý xong chỗ sạc, thực sự rất bất tiện nếu giờ nhà nước có lộ trình chuyển đổi xanh như vậy mà cơ sở hạ tầng trụ sạc chưa phát triển đồng bộ sẽ khó phát triển tốt".
Thời điểm đó, nhiều luật sư và chuyên gia cũng đã lên tiếng mạnh mẽ, khẳng định việc Ban quản lý các tòa nhà tự ý cấm đoán phương tiện của cư dân là hành vi lạm quyền, vi phạm nghiêm trọng quyền sở hữu tài sản hợp pháp được pháp luật bảo vệ. Thậm chí có những khu chung cư, cư dân đã bị chủ đầu tư kiện ngược lại vì có những hành động kiện cáo chưa đúng quy định về lắp đặt trụ sạc, mà nguyên nhân cũng xuất phát từ việc chưa có bất cứ một quy định cụ thể nào về vấn đề này.
Không thể phủ nhận rằng nhiều Ban quản lý và các chủ đầu tư cũng có những trở ngại mang tính thực tế khi đối mặt vấn đề tài chính và phân bố lại cơ sở hạ tầng để lắp đặt trụ sạc xe điện. Đa số các chung cư cũ hiện nay đều được thiết kế từ nhiều năm trước, hệ thống đường dây dẫn điện, trạm biến áp của các tòa nhà không đủ sức gánh lượng tải điện khổng lồ nếu hàng chục, hàng trăm chiếc xe cùng cắm sạc một lúc
Anh Vũ Văn Phú, đại diện Ban quản lý tại một chung cư trên địa bàn phường Từ Liêm, thành phố Hà Nội chia sẻ: “Việc cải tạo lại hầm xe, lắp đặt vách ngăn chống cháy chuyên dụng, mua sắm hệ thống chữa cháy bằng cát hoặc bọt hóa chất đặc chủng cho pin lithium cũng là một bài toán nan giải phát sinh các khoản chi phí cực lớn, nếu chủ đầu tư hoặc Ban quản lý cũng như khu chung cư đó không có tiềm lực tài chính mạnh thì chưa thể đáp ứng ngay những điều kiện này. Về việc lấy nguồn kinh phí từ đâu, liệu có được chi từ quỹ bảo trì chung hay không... cũng là vấn đề chưa có lời giải. Những khu chung cư xây dựng từ trước năm 2016 thì thường cũng không có quỹ bảo trì để có thể xin sử dụng”.
Thông tư 31/2026 không phải là một rào cản mà lại xuất hiện như một "bệ phóng" cho công cuộc chuyển đổi xanh giúp hoá giải một số vấn đề đã phát sinh trong thời gian qua. Xe điện là xu hướng đang thuận đà phát triển và không thể đảo ngược, nhưng muốn phát triển bền vững thì đồng nghĩa với việc hạ tầng và tiêu chuẩn an toàn phải có những bước đi đồng bộ. Nếu chỉ khuyến khích người dân sử dụng xe điện mà không chuẩn bị hệ thống trạm sạc an toàn, thì rủi ro sẽ đi vào chính các khu dân cư nếu cư dân luôn tìm cách sạc “chui”.
